Immobilienpreise Dresden vs. Schwetzingen

Alles ist relativ – eine altbekannte Lebensweisheit. Denn ob etwas gut oder schlecht, billig oder teuer ist, das erfahren wir im Leben immer wieder erst dadurch, dass wir Vergleiche anstellen. Ist eine Immobilie günstig? Oder ist sie im Kaufpreis völlig übertrieben? Das finden wir dann heraus, wenn wir nachrechnen, ob wir sie uns mit dem Gehalt leisten könnten. Alternativ dazu können wir auch einen Vergleich anstellen mit einen Objekt in einer anderen Straße, einer anderen Stadt oder einem ganz anderen Land – welchen Bezug auch immer man herstelle möchte und was gerade weiterhilft.

Experten für Immobilien-Wirtschaft betonen immer wieder, dass in den letzten Jahren die Preise für Grundstücke, Wohnungen oder Häuser massiv gestiegen sind. Das ist schon richtig. Der Quadratmeterpreis ist im Trend nach oben gegangen. Der Immobilienmarkt boomt. Doch es zeigte sich auch, dass die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nicht überall auf dem gleichen Level liegen.

Zwischen Ost und West gibt es Unterschiede. Zudem stellt sich die Frage, ob Stadt oder Land – also nach dem Standort. Ein Faktor ist zudem die Lage innerhalb der Stadt selbst. Wer in einer inneren Altstadt wohnt, in einem historischen Fachwerkhaus, der bezahlt einen anderen Quadratmeterpreis als in einem 10-stöckigen Plattenbau am Stadtrand.

Hinzu kommt die Frage nach dem Mietpreis. Dieser ist ebenfalls von hoher Bedeutung.

Man kann die Ursachen also nicht auf einen einzigen Faktor zusammenführen, sondern es ist ein Zusammenspiel auf mehreren Umständen, wie sich Immobilienpreise in einer Region entwickeln.

Wir möchten heute einen solchen Vergleich für unser Dresden unternehmen. Wir vergleichen die Immobilienpreise mit der Kleinstadt Schwetzingen aus Baden Württemberg. Somit hätten wir möglichst viele Einflussgrößen unter einem Deckel. Anhand des Vergleichs Dresden vs. Schwetzingen versuchen wir die unterschiedliche Entwicklung der Immobilienpreise nachzuzeichnen.

Vergleich Dresden vs. Schwetzingen – Übersicht

Dresden – Kurzprofil

Wir in Dresden liegen bekanntermaßen in Sachsen, so dass wir zu dem zählen, was man als neue Bundesländer bezeichnet. Dresden ist Landeshauptstadt und gilt als Metropole. Mit ungefähr 525.000 Einwohnern liegen wir auf Platz 12 der größten Städte in Deutschland. Früher knapp vor Leipzig, wurden wir vor einigen Jahren überholt.

Schwetzingen – Kurzprofil

Schwetzingen ist eine beschauliche Provinzstadt in Baden-Württemberg. Es ist quasi mit Heidelberg zusammengewachsen. Nicht weit im Norden befindet sich Mannheim. Mit ungefähr 22.000 Einwohnern ist es deutlich kleiner als Dresden.

Immobilienpreise Dresden

Was die Preise von Immobilien angeht hat Dresden in den letzten Jahren ein rasantes Wachstum hingelegt. Im Jahr 2021 lag der Quadratmeterpreis für einfache Lage bei 3.160 Euro, bei mittlerer Lage bei 3.540 Euro und in guter Lage im Schnitt bei 4.610 Euro.

Im Jahr 2017 sahen die Dinge noch anders aus. Damals bezahlte man für die gleiche Kategorie in der gleichen Reihenfolge diese Beträge: 2.500 Euro / 3.200 Euro / 3.000. Hier im Vergleich gut zu sehen:

Lage	Quadratmeterpreis 2017 in EUR	Quadratmeterpreis 2021 in EUR	Veränderung in Prozent
einfache Lage	2.200	3.160	+43%
mittlere Lage	2.600	3.540	+36%
gute Lage	3.000	4.610	+53%

Die Tendenz ist demnach offenkundig. Preise für Eigentumswohnungen, Häuser und sonstige Immobilien sind deutlich gestiegen. Und das sind nur die letzten 3-4 Jahre gewesen. Bereits ab ungefähr 2009 gehen die Zahlen stetig nach oben.

Als wichtige Information zu diesen Zahlen sollten wir uns merken, dass in Dresden im gleichen Zeitraum ein Bevölkerungswachstum von 7.000 Menschen eingetreten ist. In Summe nicht viel, doch all diese neuen Mitbürger benötigen Wohnraum. Blickt man etwas länger zurück, dann zeigt sich, dass seit 2007 die Bevölkerung sogar um sogar 47.000 gewachsen ist. Mit dieser Information wird schon ein bisschen mehr klar, warum die Mietpreise und Kaufpreise für Wohnungen und Häuser durch die Decke gehen. Die Bauwirtschaft kommt dem Netto-Bevölkerungswachstum schlichtweg nicht hinterher.

Immobilienpreise Schwetzingen

Aus Schwetzingen bekommt man leider nicht die gleiche Dichte an Daten. Hier konnte uns jedoch der Immobilienmakler Schwetzingen weiterhelfen. Laut seiner Auskunft liegen die Immobilienpreise bei durchschnittlich 4.200 Euro pro Quadratmeter. Unter dem Aspekt betrachtet, kostet eine Immobilie in einer Kleinstadt im Westen deutlich mehr als in einer Ost-Metropole wie Dresden. Lediglich die Immobilien in guter Lage liegen auf einem ähnlichen Niveau. Wie kann das sein?

Ursachen für die Preisunterschiede bei Immobilien

Das ist für manche schon eine Überraschung. Wie kann es sein, dass in der Provinz eine Eigentumswohnung oder ein Haus teurer ist als in einer Boom-City wie Dresden? Dafür gibt es viele Gründe. Sie zeigen auf, dass man nicht alle Immobilien immer über einen Kamm scheren kann.

Vergleich Ost und West

An diesen Zahlen ist gut zu erkennen, dass es nach wie vor einen eklatanten Unterschied im Wohlstand und teilweise im Preisniveau zwischen Ost und West gibt. Früher war der Osten geprägt durch Arbeitslosigkeit und wirtschaftlichen Niedergang. Von diesem Trend haben sich vor allem die großen Städte abgekoppelt. Doch sie sind eher als Leuchttürme zu betrachten. In den ländlicheren Gegenden sieht die Lage immer noch etwas schwächer aus.

Laut Gehaltsatlas 2019 lagen die Löhne in Dresden bei 86% des Durchschnittswerts, während die Region um Stuttgart, zu der Schwetzingen gehört, bei ungefähr 120% angesiedelt ist. Das ist schon ein beträchtlicher Unterschied. Dieser wirkt sich natürlich am Immobilienmarkt aus. Wo weniger Geld ist, da können sich die Bürger einen geringeren Preis für eine Wohnung oder ein Haus leisten. Dementsprechend pendeln sich Angebot und Nachfrage auf einem anderen Level ein.

Niedrigere Mieten sind einer der wichtigsten Treiber für den Immobilienpreis. Ein Investor berechnet den Wert einer Immobilie häufig daran, wie viel Geld sich damit durch Vermietung verdienen lässt. Und wenn diese Summe in Region A niedriger ist als in Region B, dann werden die Investoren natürlich nur deutlich geringere Preise bieten für ein Objekt der gleichen Größe.

Vergleich Stadt / Provinz & Wirtschaft

Sieht man sich die Landkarte an, dann befindet sich Schwetzingen auf den ersten Blick „nur“ in der Provinz und ist relativ klein. Doch die Lage täuscht. Zum einen deshalb, weil Schwetzingen mit Heidelberg direkt zusammengewachsen ist. So wie Köln und Leverkusen oder Nürnberg mit Fürth. Heidelberg wiederum bietet 158.000 Menschen eine Heimat. So gesehen könnte man beide Orte als eine Einheit betrachten.

Direkt nebenan befindet sich Mannheim. Mit seinen über 300.000 Einwohnern ebenfalls eine mächtige Wirtschaftsregion. Auch hier könnte man das Ganze als eine Art erweiterter Vorort sehen.

Aber so richtig entscheidend ist wohl die Tatsache, dass Stuttgart das Hauptquartier von Daimler beherbergt. In der Region einer der größten Arbeitgeber und ein internationaler Konzern, der tausende von Menschen aus den anliegenden Gemeinden beschäftigt. Zudem sind die benachbarten Landstriche durchzogen von den vielen Zulieferern, die alle mit der Firma verwachsen sind.

Alles in allem könnte man sagen, dass das wohl den Ausschlag gibt. Große Städte sind grundsätzlich tatsächlich im Durchschnitt teurer als die Provinz oder als kleine Gemeinden. Allerdings bestimmt nicht immer nur das den Kaufpreis. Stattdessen muss man auch berücksichtigen, wie das Einkommen der Gegend verteilt ist. Zudem spielt es eine Rolle, ob sich in der Nähe wirtschaftlich starke Unternehmen befinden. Ist dies der Fall, dann nutzen die vielen Mitarbeiter nur zu gerne die kleinen Ortschaften, um dem Stress der Großstadt zu entgehen.

So gesehen hat der Osten Deutschlands noch immer einiges aufzuholen.